RE - CONSTRUCTION  

1기 신도시의 ‘스마트한’ 재생

XITY No.3

2023.09.11

노후화된 1기 신도시의 업그레이드는 우리 스마트 도시의 가장 큰 숙제 중 하나. 사업성 확보를 두고 다양한 논의가 있지만, 정작 주민들의 정주 안정성에 대한 논의는 뒷전이다. 하지만 유례없는 노령화 속 스마트 도시로의 진화를 꿈꾸기 위해 사람과 개발의 조화는 한 번쯤 짚고 넘어가야 할 주제다.  

벌써 30년, 1기 신도시 재개발 논의 중

1989년 주택난 해소를 위해 시작한 1기 신도시도 준공한 지 30여 년에 이르고 있다. 계획도시답게 여전히 쾌적하고 훌륭한 인프라를 자랑하지만 세월의 흐름에 따른 건축물의 노후화는 피할 수 없는 현실. 아울러 최근 수년간의 집값 앙등 속 1기 신도시 리모델링 및 재건축을 통한 수도권 인근 주택의 공급 확대 목소리는 계속되고 있다. 여야를 막론하고 발의한 1기 신도시특별법이 대표적. 세부 내용은 조금씩 다르지만, 사업성 확보를 위한 용적률 상향 및 인허가 완화 등이 주요 골자다. 이에 주택 공급 과잉 및 기존 주민 이주 등과 관련해 다양한 고민과 토론이 이뤄지고 있지만 신도시와 함께 늙어버린 소위 ‘신도시 원주민’의 정주성에 대한 논의는 찾아보기 어렵다. 사실 신도시는 젊고 활기찰 것으로 예상하지만 1기 신도시 전체 고령화 비율은 고령사회로 분류하는 14%를 뛰어넘었다. 다른 도시들과 크게 다르지 않다.

기존 주민들의 고령화는 도시 재생 주요 주체들의 경제적 여건과도 무관치 않다. 특히 1기 신도시가 30여 년 전 중산층을 타깃으로 했다는 점을 감안하면 그들의 은퇴 시점을 훌쩍 넘겨버린 지금, 이들이 재건축이나 리모델링과 같은 도시 재생에 필요한 경제력을 충분히 갖추고 있는지는 의문이다. 1기 신도시의 재건축을 위해서는 상당한 용적률 상향이 전제돼야 한다는 논의의 배경이기도 하다. 하지만 《XITY》 1호 일본 사례에서 보았듯 무분별한 주택 공급은 꽤 오랜 기간 주택시장의 교란과 침체의 원인으로 작용해 우리 사회 전반에 큰 상처를 남길 수 있는 양날의 검이다.

다양한 도시재생 사례에서 살펴볼 수 있는 것처럼 ‘헌 집’을 ‘새 집’으로 만드는 데 필요한 재원을 조달할 수 없다면 택할 수 있는 대안은 이주다. 다만 은퇴 후 이주를 택한 이들의 이야기를 들어보면 삶의 질은 상당히 저하된다. 원인을 조사해보면 수십 년간 구축하고 익숙했던 인적․물적 인프라가 한 번에 바뀐 영향이 가장 크단다. 우리가 만들어가야 할 스마트시티 속 가장 많은 부분을 차지하는 이들이 시니어 세대라는 점을 감안하면, 첨단 인프라의 구축과는 별개로 정서적 면에서 우울과 상실에 대한 답도 찾아봐야 할 때가 된 것은 아닐까.

관습과 상식, 형평의 개념을 넘어선 파격을 꿈꾸다 

고령화는 우리 사회의 현재 진행형 숙제다. 시니어 세대 급증, 도시 재생과 관련한 문제 역시 예외는 아닐 터. 다만 사회 전반의 확장보다는 수축을 앞두고 있는 현시점에서 고도 성장기에 성행했던 분양 및 공공 기여 모델이 시니어 세대의 정주성에 기여할 수 있는 한계 역시 분명하다. 

그렇지만 시각을 조금 달리해보면 대안을 찾을 수 있지 않을까? 가령 도시재생에 따른 공공 기여의 정의를 넓혀보는 것이다. 현행 재건축 사업은 용적률 상향 등의 대가로 공공 기여를 요구한다. 공공 녹지, 임대주택 등이 대표적. 개발 이익의 일부를 환수해 사회 전반에 환원하고 적정한 주거 인프라를 유지하는 것이 그 취지다. 다만 녹지공간 조성, 취약계층 주거 안정성 개선 등에 초점이 맞춰진 이 분야를 시니어 계층 주거 안정성까지 넓혀볼 수 있지 않을까.

예컨대 재건축 등에 따른 공공 기여 방식으로 기존 입주민의 주택 처분을 전제로 시니어 전용 민영 임대주택을 인정해주는 것이다. 입주 대상이 되는 시니어 입장에서는 안정적인 주거는 물론 보유 주택을 청산해 현금 흐름을 확보할 수 있다. 기존 생활 반경을 유지하며, 신축 주거 공간의 인프라를 활용할 수 있는 것은 덤. 더불어 시니어 서비스 사업자 입장에서는 주택 처분에 따른 유동성을 등에 업은 시니어 계층을 고정 고객으로 유치하며 다양한 형태의 수익 사업을 벌일 수도 있다. 시니어 정주성이라는 공공성 달성에 민간사업자의 수익을 당근으로 제시할 수는 없을까.

물론 민간으로 수익을 창출하는 모델을 ‘공공 기여’로 인정하자는 발칙한 아이디어는 수많은 논란의 씨앗이자 다방면의 검증이 필요한 주장이다. 유례없는 고령화와 기술 발전이라는 모순적인 현 상황에 대한 해답은 관습과 상식, 형평의 개념을 넘어선 파격에 있지 않을까 싶다. 동방원정을 떠났던 알렉산더가 고르디아스의 매듭을 단숨에 끊었던 것처럼 말이다.

editor KIM DONGWON